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过去二十年，中国房地产市场蓬勃发展，投资房地产的收益超过了大部分资产。在中国居民的资产配置中，地产的仓位最重。根据经济日报社发布的《中国家庭财富调查报告2019》，城镇居民的资产中有71%投资于房地产。与之对应的是，中国城镇居民持有金融资产的比例远低于大部分发达国家水平。
地产投资逐步回归正常收益，增持房产的根基发生动摇。从百城住宅价格指数看，各线城市房价增速均在放缓。一线城市房价自2018年开始涨速归零，二三线城市增速均呈现逐渐放缓的趋势，目前同比已经降至5%以下。如果进一步下降，未来预期收益率不排除低于部分固定收益类产品的可能。从结构上看，部分城市房价已经出现了明显的压力。如果房价不涨了，居民资产结构会发生变化吗？我们希望借鉴国外经验作为佐证。
部分发达国家经验表明，房价与居民的房产“持仓”具有较强的相关性。从德国、新加坡(房价相对稳定)和日本(房价长期下降)三个经济体房价与居民房产“持仓”的关系来看，在房价止涨或者下降时，居民资产中房产的占比将趋于下降。在房价增速回升时，居民存在增配房产的动力。
形成这种现象的原因主要在于两个方面：①房价本身就是房产价值的一部分，②二套房房主的换仓行为。第一，由于房产的现值会跟随房价波动，且居民持有的房产以外的资产(主要是金融资产)在多数时间是不断增值的。因此，只要房价止涨或下滑，那么房产的“仓位”便会自然下降。第二，房价上涨时，居民有动力购买二套、三套房，但是在房价止涨或下行周期中，房产相比于金融资产明显处于劣势，便催生出了二套房持有者的换仓需求。空置二手房的供给增加不仅会挤压新建住房需求，而且其本身并不会从总量上增加居民对房产的配置，仅仅是结构上的转移。
结论：从国际经验来看，房价止涨或下降将会使居民资产配置由房产逐渐向金融资产转移。我国居民资产中房产的仓位较高，在“房住不炒”，房价增速放缓的大背景下，居民资产配置由房产向金融资产转移是大势所趋。但是考虑到当前二三线房价增速仍然相对可观，叠加“稳房价”的目标，房产的配置比例虽然大概率见顶，但也不至于快速下行。因此，居民减配房产，增加金融资产配置将是一个潜移默化的过程。在房价上涨预期逐渐弱化的情况下，二套房房主换仓可能是主要的推手。
正文
根据《中国家庭财富调查报告2019》，我国城镇居民资产以房产为主，占比超过70%，这在很大程度上源于过去房价的飞速上涨。然而，随着政策控房价的态度越来越明确，今年不少地区房价出现了一定程度的调整。那么，如果未来房价止涨，居民资产结构将如何变化？
国内房价与居民资产配置
居民“重仓”房产
过去二十年，中国房地产市场蓬勃发展，投资房地产的收益超过了大部分资产。以2005年作为时间起点，直到2017年底，70大中城市新建住宅价格指数年化收益4.76%，高于国开债总财富指数的年化收益3.88%。与股票相比更是如此，沪深300近十年来大致处于震荡状态，投资房地产的超额收益非常明显。这也是中国居民重仓地产的原因之一。与重仓房地产相对应，中国居民持有金融资产的比例明显偏低。根据广发银行与西南财大共同推出的《2018中国城市家庭财富健康报告》，中国城镇居民持有金融资产的比例仅有11.8%，远低于大部分发达国家水平。另外，从金融资产的结构来看，银行存款的比例略高——在有数据可查的35个OECD国家中，仅有8个国家的存款和现金占家庭金融资产比例超过了50%。（文章来源：明晰笔谈）
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